A.İhbar Yoluyla Sona Erme
İhbar yoluyla kira sözleşmesinin sona ermesi, süre şartlarının oluşması kaydıyla, kira sözleşmesinin taraflarının herhangi bir sebep göstermeksizin kira sözleşmesine son vermelerini ifade eder. TBK’nın 348. maddesi uyarınca, “konut ve işyeri kiralarında fesih İhbarinin geçerliliği, yazılı şekilde yapılmasına bağlıdır”. Söz konusu feshin geçerli olabilmesi için ihbarin yazılı şekilde yapılması gereklidir.
1.Belirli Süreli Kira Sözleşmelerinde
Belirli süreli kira sözleşmesi sürenin dolmasıyla kendiliğinden sona ermemektedir. Burada, belirli süreli kira sözleşmesini sona erdirme olanağı da kural olarak kiracıya verilmiş, kiraya verene ise ancak on yıllık uzama süresinin sonu için bu imkan tanınmıştır. Kiracı sözleşme süresinin bitiminden en az 15 gün önce yazılı olarak- fesih bildirimde bulunmadıkça sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılacaktır. Kiraya veren ise sözleşme süresinin bitimine dayanarak kira sözleşmesini feshedemeyecek, ancak 10 yıllık uzama süresinin sonunda, uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce yazılı olarak kiracıya ihbarda bulunmak şartıyla kira sözleşmesini feshedebilecektir
2.Belirsiz Süreli Kira Sözleşmelerinde
Konut ve çatılı işyeri kiralarında, belirsiz süreli kira sözleşmesinin sona ermesi hususu ise TBK’nın 347. maddesinin 2. fıkrasında düzenlenmiştir.Buna göre “belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler.”
B. Dava Yoluyla
Tahliye davasının sebepleri kiraya verenden kaynaklanan ve kiracıdan kaynaklanan sebepler olmak üzere iki ayrı başlık altında incelenmiştir.
1. Kiraya Verenden Kaynaklanan Sebepler
a. Kiraya Verenin veya Yakınlarının Konut Gereksinimi Sebebiyle
TBK’nın 350. maddesinin 1. bendinde “kiraya veren, kira sözleşmesini;kiralanını kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmaklayükümlü olduğu diğer kişiler için konut ... gereksinimi sebebiyle kullanmazorunluluğu varsa, ... belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih İhbari için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.”
Kendisinin veya yakınlarının konut ihtiyacı sebebiyle tahliye davasını açma hakkı kiraya verene tanınmıştır. Kiraya veren sıfatına sahip malik, intifa hakkı sahibi, alt kiraya veren kiracı söz konusu davayı açabilir.Davalı ise kiracıdır. Birden fazla kiracı olması durumunda ise, dava hepsine karşı açılmalıdır. Maddede sayılan kişilerin konut gereksiniminin gerçek, samimi ve zorunlu olması ve bu hususu davacının ispatlaması gerekir. Buna göre konut kira sözleşmesi belirli süreli ise, bu sürenin sonundan itibaren 1 ay içinde davanın açılması gerekmektedir.
b. Kiraya Verenin veya Yakınlarının İşyeri Gereksinimi Sebebiyle
TBK’nın 350. maddesinin 1. bendinde “kiraya veren, kira sözleşmesini;kiralanını kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmaklayükümlü olduğu diğer kişiler için ... işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, ... belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih İhbari için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.”
c. Yeniden İnşa veya İmar Sebebiyle
TBK’nın 350. maddesinin 2. bendi uyarınca “kiraya veren, kira sözleşmesini;... kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı,genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkansız ise, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih ihbarı için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir”.
Kanun, yapının yeniden inşasının gerekli olduğu ya da imar amacıyla yapının esaslı onarımının, genişletilmesinin veya değiştirilmesinin gerekli olduğu hallerde kiralananın tahliyesinin istenebileceğini kabul etmiştir. Ufak tefek değişiklikler, örneğin yapının ara duvar ile ikiye bölünmesi, yapıya yalnız iki kapı açılacak olması, taban döşemelerinin değiştirilmesi, çatı aktarımı esaslı kabul edilmemektedir.
d. Yeni Malikin veya Yakınlarının Gereksinimi Sebebiyle
TBK’nın 351. maddesi uyarınca “Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.”
Kiralananın başkası tarafından iktisap edilmesi kira sözleşmesini sona erdirmemekle birlikte tek başına tahliye sebebi de değildir,ancak iktisap eden kendisi veya yakınları için kiralanana gereksinimi var ise maddede belirtilen şartlara uymak suretiyle, kiralananın tahliyesini sağlayabilecektir.
e. Kiraya Verenin Borçlarına Aykırılığı Sebebiyle
Kiraya verenin kiralananı kullanıma elverişli teslim ve sözleşme süresince bu durumda bulundurma yükümlülüğü (TBK 301) ile ayıptan dolayı sorumluluğu (TBK 304 vd.) hükümlerinde, çeşitli şartlar altında kiracının sözleşmeyi sona erdirme hakkı düzenlenmiştir.
2. Kiracıdan Kaynaklanan Sebepler
a. Tahliye Taahhüdü Sebebiyle
TBK’nın 352. maddesinin 1. fıkrası uyarınca “Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği halde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.”
Kiracının tahliye taahhüdünde bulunması kanunun kendisini koruyucu hükümlerinden vazgeçtiği anlamına gelmektedir.Fakat bu yolun kullanılması kanunda bir takım şartlara bağlanmıştır. Taahhüdün yazılı şekilde verilmesi gerekir. İkinci olarak, taahhütte kiralananın boşaltılacağı tarihin belli olması gerekir. Üçüncü olarak taahhüdün, kiralananın teslim edilmesinden ve açıkça maddede yazılmamış olsa da kira sözleşmesinin yapılmasından sonra verilmiş olması gerekir.Fakat bu şartla ilgili Yargıtayın faklı kararları mevcuttur. Son olarak taahhüdü kiracının bizzat kendisi vermiş olmalıdır.
b. İki Haklı İhtar Sebebiyle
TBK’nın 352. maddesinin 2. fıkrası uyarınca “Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir”.
Son olarak, madde gereğince iki haklı ihtarın; bir yıldan kısa süreli veya bir yıllık kira sözleşmelerinde kira süresi içinde, bir yıldan uzun fakat kira yılını aşan süre içermeyen kira sözleşmelerinde bir kira yılı içinde, bir yıldan uzun ve kira yılını aşan süre içeren kira sözleşmelerinde ise ya bir kira yılı içerisinde ya da aşan süre içinde kiracıya gönderilmiş olması gerekir. Kiraya veren tarafından kiracıya gönderilecek ihtarların haklı ve yazılı olmaları gerekmektedir.
c. Kiracının veya Eşinin Mevcut Konutu Sebebiyle
TBK’ nın 352. maddesinin 3. fıkrası uyarınca “... kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçede veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir”.
Hükmün amacı kiracının başkasına ait evde daha ucuza oturmasını önlemektir. Bu durumda kiracının korunmaya ihtiyacı olmadığı ortadır.Burada kiraya veren için konut gereksinimin olması ve kiracının tahliyesini sağladıktan sonra başkasına belirli süre kiralama yasağı da söz konusu değildir.
d. Kiracının Temerrüdü Sebebiyle
TBK’nın 315. maddesi uyarınca “Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan giderleri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür. Bu süre, kiracıya yazılı İhbarin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren başlar”.
Kiracı bu kira bedelini ödeme yükümlülüğüne aykırı davranır ise, kiraya veren madde uyarınca yazılı bir ihbarda bulunarak, konut ve çatılı işyeri kiraları için öngörülen ihbarın kiracıya varmasından itibaren 30 günlük süre içinde, muaccel olan kira bedeli veya yan giderlerini ödemesini aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceğini bildirme imkanına sahiptir. Verilen süre içinde kiracı tarafından ödeme yapılır ise artık bu hükme dayalı kira sözleşmesi feshedilemez. Kiraya veren tarafından sözleşmenin feshedilmesiyle birlikte kiracının kiralananı TBK 334 hükmü uyarınca iade etmesi gerekecektir, aksi halde kiralananın iadesi anlamında TBK 315 hükmüne dayanan tahliye davası açılması gerekecektir.
e.Kiracının Özen ve Saygı Borcuna Aykırılığı Sebebiyle
TBK’nın 316. maddesi uyarınca “Kiracı kiralananı, sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür. Kiracının bu yükümlülüğüne aykırı davranması durumunda kiraya veren, konut ve çatılı işyeri kirasında, en az otuz gün süre vererek, aykırılığın giderilmesi, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceği konusunda yazılı bir ihtarda bulunur ... Konut ve çatılı işyeri kirasında, kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi,kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranışının kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımından çekilmez olması durumlarında kiraya veren, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir”.
Maddenin ilk fıkrasında kiracının kiralananı özenle kullanma yükümlülüğü ve komşulara varıncaya kadar saygı gösterme yükümlüsü olduğundan bahsedilmiştir. Bu yükümlülüklere aykırılık halinde kiraya veren kiracıya 30 gün içerisinde bu aykırılığı gidermesi gerektiği aksi halde sözleşmenin feshedileceği bilgisini içeren bir ihtar gönderebilir. Üçüncü fıkrada düzenlenen üç hal ise fesihten önce ihtar göndererek süre verme şartının istisnalarıdır. Buna göre, kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi, kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağı ve kiracının özen ve saygı borcuna aykırılığının kiraya veren, taşınmazda oturan veya komşular bakımından çekilmez olması hallerinde ihtar ile süre vermeksizin, hemen sözleşme yazılı İhbar ile feshedilebilecektir.
e. Kiracının İflası Sebebiyle
TBK’nın 332. maddesi uyarınca “kiracı, kiralananın tesliminden sonra iflas ederse kiraya veren, işleyecek kira bedelleri için güvence verilmesini isteyebilir. Kiraya veren, güvence verilmesi için kiracı ve iflas masasına yazılı olarak uygun bir süre verir. Bu süre içinde kendisine güvence verilmezse kiraya veren, sözleşmeyi herhangi bir fesih İhbar süresine uymaksızın hemen feshedebilir”.
f. Kiracının Ölümü
TBK’nın kiracının ölümü halinde mirasçılarının sözleşmeyi feshetme hakkını düzenleyen 333. maddesi “Kiracının ölmesi durumunda mirasçıları,yasal fesih İhbar süresine uyarak en yakın fesih dönemi sonu için sözleşmeyi feshedebilirler” şeklindedir.
Comentários